Sanatoria sismica e sanatoria edilizia: quale viene prima?

Quando una difformità edilizia interessa anche la struttura, la domanda non è soltanto se l’opera sia sanabile urbanisticamente. Occorre verificare separatamente se e come possa essere regolarizzato il profilo sismico.

Il TAR Emilia-Romagna, Bologna, Sez. II, con la sentenza 7 luglio 2025, n. 801, ha ribadito nel caso esaminato che la sanatoria sismica costituisce un presupposto indispensabile per ottenere la sanatoria edilizia, richiamando precedenti del Consiglio di Stato 1. Ma questa affermazione non va trasformata nella regola semplicistica «l’autorizzazione sismica postuma è sempre ammessa».

Per il tecnico il metodo corretto è un altro: identificare la difformità, separare il piano edilizio da quello strutturale, verificare il DPR 380/2001 oggi vigente e applicare le procedure regionali competenti.

Per il quadro generale degli adempimenti resta utile la guida sulle pratiche strutturali e sismiche tra deposito, autorizzazione e varianti. Qui affrontiamo invece il problema successivo: cosa controllare quando l’opera è già stata eseguita e si cerca una regolarizzazione.

Cosa ha deciso il TAR Emilia-Romagna n. 801/2025

La relazione ufficiale del TAR Bologna riassume il principio distinguendo, anche in materia sismica, tra violazioni sostanziali e violazioni formali. Nello stesso passaggio afferma che la sanatoria sismica è presupposto indispensabile della sanatoria edilizia e richiama Consiglio di Stato, Sez. VI, n. 3963/2022 e n. 3096/2021 1.

Il punto operativo è importante: il Comune non può trattare il titolo edilizio come se assorbisse automaticamente il controllo sulla sicurezza strutturale. Se le opere sono suscettibili di incidere sulla statica e l’autorizzazione sismica è prescritta, il relativo profilo deve essere affrontato dall’autorità competente.

La pronuncia precisa inoltre che le valutazioni sulla sicurezza sismica poste a tutela della pubblica incolumità spettano alle autorità amministrative competenti e devono seguire le forme previste dall’ordinamento. Una consulenza tecnica svolta in altro giudizio non sostituisce automaticamente quel procedimento.

Perché non basta dire «prima la sanatoria sismica»

La sentenza è del 2025, ma parte del quadro giurisprudenziale richiamato nasce sotto una disciplina dell’accertamento di conformità che è stata modificata dal cosiddetto Salva Casa nel 2024. Per questo il principio deve essere utilizzato con cautela.

Oggi il DPR 380/2001 distingue diverse fattispecie di regolarizzazione. Prima di stabilire quale adempimento sismico occorra, bisogna capire che tipo di difformità si sta trattando: tolleranza costruttiva, parziale difformità, variazione essenziale, assenza o totale difformità dal titolo, oppure altra situazione prevista dal Testo unico.

Questa classificazione non è un dettaglio formale. Determina il percorso edilizio e condiziona il modo in cui deve essere affrontato il profilo strutturale.

Il dato nuovo dell’art. 34-bis: tolleranze e zona sismica

Un esempio mostra perché non si può costruire una regola unica.

Per le tolleranze costruttive, l’art. 34-bis, comma 3-bis, contiene oggi una disciplina espressa per le unità immobiliari situate nelle zone sismiche indicate dalla norma. Il tecnico deve attestare il rispetto delle prescrizioni della sezione antisismica, predisporre la documentazione tecnica con il contenuto minimo richiamato dall’art. 93 e trasmetterla allo sportello unico per l’acquisizione dell’autorizzazione dell’ufficio tecnico regionale o per i controlli regionali previsti per gli interventi di minore o priva rilevanza 2.

Questa disposizione è particolarmente significativa perché mostra che il legislatore ha disciplinato espressamente come coordinare una specifica fattispecie edilizia con il controllo sismico.

Non significa però che lo stesso meccanismo possa essere esteso automaticamente a qualunque abuso strutturale.

L’art. 94 resta il riferimento per l’autorizzazione sismica

L’art. 94 del DPR 380/2001 mantiene la regola secondo cui, nelle località sismiche diverse da quelle a bassa sismicità individuate ai sensi dell’art. 83, i lavori soggetti alla disposizione non possono iniziare senza la preventiva autorizzazione del competente ufficio tecnico regionale 3.

Per gli interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza occorre inoltre coordinare questa disposizione con l’art. 94-bis e con le modalità di controllo definite dalla Regione.

Di conseguenza, quando il tecnico interviene dopo l’esecuzione delle opere, deve evitare due scorciatoie opposte:

• ritenere che una sanatoria edilizia renda irrilevante l’omissione sismica;
• ritenere che qualsiasi verifica tecnica favorevole equivalga automaticamente a un’autorizzazione sismica postuma con tutti gli effetti amministrativi e penali.

Sono conclusioni diverse e nessuna delle due può essere ricavata in modo generale dalla sentenza n. 801/2025.

Cosa cambia rispetto alla vecchia doppia conformità

La Corte costituzionale, con la sentenza n. 93/2023, aveva ricostruito l’art. 36 allora vigente attorno alla doppia conformità e alla distinzione tra abuso formale e sostanziale 4. Quel precedente resta importante per comprendere la giurisprudenza richiamata dal TAR, ma non deve essere usato come fotografia immutata della disciplina edilizia attuale.

Le modifiche del 2024 hanno introdotto e modificato istituti specifici, tra cui l’art. 36-bis e la disciplina delle tolleranze dell’art. 34-bis. Per una pratica aperta oggi bisogna quindi verificare la fattispecie alla luce del testo vigente, non limitarsi a riportare una massima costruita sulla disciplina precedente.

Questo è anche il motivo per cui la sentenza del TAR è utile soprattutto come principio metodologico: la regolarizzazione edilizia non cancella il problema sismico e il controllo strutturale deve essere trattato nella sede competente.

Sanatoria edilizia, profilo sismico e conseguenze penali sono tre piani distinti

Un’altra distinzione essenziale riguarda gli effetti della regolarizzazione.

La Corte costituzionale ha ricordato che i profili penalistici degli abusi edilizi appartengono alla competenza legislativa statale 4. Sul versante delle violazioni antisismiche, inoltre, non bisogna confondere una verifica o una regolarizzazione amministrativa successiva con l’automatica estinzione delle conseguenze penali.

È lo stesso confine che emerge nell’approfondimento sulla Cassazione 11169/2025 e l’alternativa tra demolizione e conformazione dell’opera: conformare tecnicamente un’opera, ottenere un titolo edilizio e valutare gli effetti di una violazione sismica pregressa sono questioni collegate ma non coincidenti.

Checklist operativa per il tecnico

Quando viene affidato un incarico su un immobile con possibile difformità strutturale, una sequenza prudente è questa.

1. Ricostruire titolo e opere effettivamente eseguite

Servono titolo originario, varianti, pratiche strutturali, elaborati depositati o autorizzati, fine lavori e documentazione disponibile. Prima di parlare di sanatoria bisogna sapere quale differenza esiste tra assentito, depositato e costruito.

2. Classificare la difformità edilizia

Occorre individuare l’istituto del DPR 380/2001 effettivamente applicabile. Non tutte le difformità seguono oggi la stessa regola e non tutte possono essere ricondotte all’art. 34-bis.

3. Verificare se esiste una difformità strutturale

Una difformità edilizia non è necessariamente una difformità strutturale; viceversa, una modifica apparentemente limitata può avere rilievo per la disciplina sismica. Il tecnico deve ricostruire cosa è cambiato negli elementi strutturali e negli adempimenti originariamente dovuti.

4. Individuare il regime sismico applicabile

Vanno verificati artt. 93, 94 e 94-bis del DPR 380/2001, classificazione dell’intervento e disciplina regionale. Per distinguere autorizzazione e deposito è utile anche l’approfondimento su quando serve l’autorizzazione sismica e quando opera il deposito.

5. Separare verifica tecnica ed effetto amministrativo

Una relazione che dimostra la sicurezza dell’opera è un elemento tecnico. Non è, da sola, un titolo edilizio né sostituisce automaticamente il provvedimento o il controllo dell’autorità sismica competente.

6. Non promettere al committente una «sanatoria unica»

Prima di assumere che l’immobile sia regolarizzabile occorre verificare sia il percorso edilizio sia quello strutturale e gli eventuali ulteriori vincoli. Se uno dei presupposti manca, la conclusione della pratica può cambiare radicalmente.

Cosa non si può dedurre dalla sentenza

La n. 801/2025 non stabilisce che ogni abuso strutturale possa essere sanato a posteriori. Non stabilisce neppure che ogni Regione debba utilizzare la medesima procedura amministrativa.

È una pronuncia del TAR Emilia-Romagna su un caso concreto. Il richiamo ai precedenti del Consiglio di Stato le attribuisce interesse oltre la singola controversia, ma non elimina la necessità di verificare il quadro normativo nazionale vigente e le procedure regionali applicabili.

Per lo strutturista la conclusione più solida è quindi procedurale: prima di presentare o supportare una pratica di regolarizzazione edilizia che coinvolge opere strutturali, il profilo sismico deve essere qualificato e risolto secondo la specifica fattispecie normativa; non può essere dato per assorbito dalla sanatoria edilizia.